Prodej činžovního domu není jako prodej bytu nebo rodinného domu. Jde o investiční nemovitost, která má svá specifika. Špatně nastavená cena, nedostatek informací nebo špatně zvolená strategie mohou znamenat ztrátu stovek tisíc až několik milionů korun. Jak tedy postupovat, abyste prodali za maximální cenu a co nejrychleji?
1. Správná cena je základ – jak ji určit?
Pokud nemovitost naceníte moc vysoko, neprodáte ji měsíce, možná i roky. Pokud naopak podceníte trh, přijdete o statisíce, možná i miliony. Jak na to?
🔹 Výnosová hodnota – kolik vám dům vynáší na nájemném?
🔹 Tržní cena v okolí – kolik se prodaly podobné domy ve vaší lokalitě?
🔹 Technický stav – je dům po rekonstrukci, nebo bude nový majitel muset investovat další miliony?
Tip: Pokud si nejste jistí, nechte si vypracovat odborný odhad. Dobří investoři mají přehled a nebudou kupovat předražený dům.
2. První dojem prodává – příprava domu na prodej
Investoři kupují oči, ale i kalkulačkou. Co můžete udělat, abyste zvýšili hodnotu nemovitosti?
✅ Zbavte se problémů – drobné opravy, vyklizení nepořádku, základní údržba.
✅ Papíry v pořádku – nachystejte nájemní smlouvy, revize, výpis z katastru.
✅ Prezentace je král – profesionální fotky a atraktivní inzerát dokážou prodej urychlit o týdny i měsíce!
3. Kdo koupí váš dům? Správný kupující = rychlý prodej
Ne každý kupec je pro vás ten pravý. Činžovní domy se obvykle neprodávají běžným rodinám, ale investorům. Jaké máte možnosti?
👨💼 Zkušení investoři – hledají výnos a stabilitu. Chtějí dobrá čísla a férovou cenu.
🏢 Firmy a developeři – mohou mít zájem, pokud vidí potenciál rekonstrukce nebo přestavby.
📢 Neveřejné nabídky – oslovíte konkrétní investory, místo abyste čekali na neznámého kupce.
Tip: Pokud chcete prodat rychle, spolupracujte s odborníky na komerční nemovitosti, kteří už mají síť zájemců.
4. Na co nezapomenout? Právní a daňové pasti
🔺 Nájemní smlouvy – nový majitel je přebírá, takže musí být v pořádku.
🔺 Katastr nemovitostí – zkontrolujte, zda jsou všechny zápisy správné.
🔺 Daně – pokud dům vlastníte méně než 5 let, možná budete muset platit daň z příjmu.
💡 Tip: Před podpisem kupní smlouvy si nechte vše zkontrolovat právníkem – vyhnete se problémům, které by vás mohly stát velké peníze.
5. Rychlý prodej vs. maximální cena – co je pro vás důležitější?
Každý majitel řeší dilema: prodat rychle, nebo počkat na lepší nabídku?
⏳ Chcete rychlý prodej?
👉 Nejlepší cesta je neveřejná nabídka investorům, kteří kupují rychle a za hotovost.
💰 Chcete nejvyšší cenu?
👉 Pak je klíčová prezentace, správné načasování a vyjednávání.
Závěr: Jak na prodej bez starostí?
Pokud nechcete prodělat ani ztrácet čas, je klíčové znát hodnotu svého domu, připravit ho na prodej a oslovit ty správné kupce.
Tuto otázku dostávám poměrně často, tak si pojďme ukázat jak si můžete jednoduše spočítat výnosnost činžovního domu, nebo jakékoliv jiné nemovitosti určené k pronájmu.
Výnosnost se počítá jako poměr mezi celkovými příjmy z nájmu a celkovými náklady na vlastnictví. Tyto náklady zahrnují výdaje na údržbu a opravy, poplatky za služby, daně a další finance vynaložené na chod a údržbu budovy. Čím vyšší je výnosnost, tím lépe se investice do bytového domu vyplatí.
Chcete-li spočítat výnosnost bytového domu, budete potřebovat několik informací, jako například:
- Celkový roční příjem z nájmu.
- Celkové náklady na vlastnictví: Tyto náklady zahrnují údržbu a opravy, poplatky za služby, daně a další finance vynaložené na chod a údržbu budovy.
Následující vzorce Vám pomohou spočítat výnosnost a roční zhodnocení:
Příklad 1.
Výpočet ročního zhodnocení: Nejprve je nutné spočítat čistý roční příjem z pronájmu. To lze udělat tak, že od celkových nájmů odečtete všechny náklady spojené s pronájmem, jako jsou například náklady na opravy a údržbu, daně a poplatky.
Výpočet se provede následovně: (čistý roční příjem / celková investice) x 100 = roční zhodnocení v procentech.
Tento výpočet Vám ukáže, kolik procent Vaše investice v daném roce vzrostla. Čím vyšší je tento ukazatel, tím lépe se Vám investice vyplatila.
Příklad 2.
Výnosnost = (Celkový roční příjem z nájmu) / (Celkové náklady na vlastnictví)
Například, pokud je celkový roční příjem z nájmu 120 000 Kč a celkové náklady na vlastnictví jsou 80 000 Kč, výnosnost bude 1,5 (120 000 / 80 000 = 1,5). To znamená, že pro každou korunu investovanou do bytového domu generujete 1,5 koruny příjmu.
Je důležité si uvědomit, že údaje se mohou v průběhu času měnit v závislosti na situaci na trhu s nájemním bydlením, inflaci a dalších faktorech. Proto je důležité výnosnost periodicky kontrolovat a aktualizovat.
Výpočty jsou důležitým krokem při posuzování potenciální investice. Pomocí tohoto výpočtu můžete zjistit, zda se Vám investice vyplatí a zda je to pro Vás finančně rozumná volba.
Při výpočtech je třeba brát v úvahu i dlouhodobé faktory, jako je například stav budovy a jejího okolí, situace na trhu a další. Tyto faktory mohou mít významný vliv na výnosnost a je důležité je pečlivě zvážit před rozhodnutím o investici.
V případě, že máte jakékoliv další otázky týkající se výpočtu výnosnosti vaši nemovitosti, neváhejte se na mě obrátit. Rád Vám s tímto tématem pomohu.