Tuto otázku dostávám poměrně často, tak si pojďme ukázat jak si můžete jednoduše spočítat výnosnost činžovního domu, nebo jakékoliv jiné nemovitosti určené k pronájmu.

Výnosnost se počítá jako poměr mezi celkovými příjmy z nájmu a celkovými náklady na vlastnictví. Tyto náklady zahrnují výdaje na údržbu a opravy, poplatky za služby, daně a další finance vynaložené na chod a údržbu budovy. Čím vyšší je výnosnost, tím lépe se investice do bytového domu vyplatí.

Chcete-li spočítat výnosnost bytového domu, budete potřebovat několik informací, jako například:

1. Celkový roční příjem z nájmu.
2. Celkové náklady na vlastnictví: Tyto náklady zahrnují údržbu a opravy, poplatky za služby, daně a další finance vynaložené na chod a údržbu budovy.

Následující vzorce Vám pomohou spočítat výnosnost a roční zhodnocení:

Příklad 1.

Výpočet ročního zhodnocení: Nejprve je nutné spočítat čistý roční příjem z pronájmu. To lze udělat tak, že od celkových nájmů odečtete všechny náklady spojené s pronájmem, jako jsou například náklady na opravy a údržbu, daně a poplatky.

Výpočet se provede následovně: (čistý roční příjem / celková investice) x 100 = roční zhodnocení v procentech.

Tento výpočet Vám ukáže, kolik procent Vaše investice v daném roce vzrostla. Čím vyšší je tento ukazatel, tím lépe se Vám investice vyplatila.

Příklad 2.

Výnosnost = (Celkový roční příjem z nájmu) / (Celkové náklady na vlastnictví)

Například, pokud je celkový roční příjem z nájmu 120 000 Kč a celkové náklady na vlastnictví jsou 80 000 Kč, výnosnost bude 1,5 (120 000 / 80 000 = 1,5). To znamená, že pro každou korunu investovanou do bytového domu generujete 1,5 koruny příjmu.

Je důležité si uvědomit, že údaje se mohou v průběhu času měnit v závislosti na situaci na trhu s nájemním bydlením, inflaci a dalších faktorech. Proto je důležité výnosnost periodicky kontrolovat a aktualizovat.

Výpočty jsou důležitým krokem při posuzování potenciální investice. Pomocí tohoto výpočtu můžete zjistit, zda se Vám investice vyplatí a zda je to pro Vás finančně rozumná volba.

Při výpočtech je třeba brát v úvahu i dlouhodobé faktory, jako je například stav budovy a jejího okolí, situace na trhu a další. Tyto faktory mohou mít významný vliv na výnosnost a je důležité je pečlivě zvážit před rozhodnutím o investici.

V případě, že máte jakékoliv další otázky týkající se výpočtu výnosnosti vaši nemovitosti, neváhejte se na mě obrátit. Rád Vám s tímto tématem pomohu.

Slyšeli jste už někdy pojem „neveřejný prodej nemovitosti“? A co to vůbec je? No, podle mě je to v prvé řadě detektivní činnost, o tom ale až níže.

O neveřejném prodeji mluvíme tehdy, pokud nemovitost nezalistujete do veřejně přístupné nabídky, tj. na realitní portály, sociální sítě apod. Zkrátka ji nikde neinzerujete a nabízíte ji pouze vybraným potenciálním zájemcům o koupi.

Jak se ale může nemovitost prodávat neveřejně a proč by to někdo takhle vůbec chtěl? Nesnižuje si tím šance na úspěšný prodej?

Těch důvodů je mnohem více. Ve většině případů se tímto způsobem prodávají větší nemovitosti, luxusní vily, fungující hotely, činžovní domy, rozsáhlé pozemky, komerční objekty apod.

Viděli jste někdy ve veřejné inzerci obchodní centra, rozsáhlé developerské projekty nebo fungující hotely? Párkrát možná ano, ale určitě to není běžná praxe. Přesto se tyto nemovitosti poměrně často prodávají, jen o nich málokdo ví. A takhle je to správně.

Ostatně, uvádí se, že prodej neveřejnou formou si vybírá více než polovina majitelů takovýchto nemovitostí.

Pojďme se podívat na nejčastější důvody:

• U fungujících zařízení by mohl mít veřejný prodej negativní dopad na ekonomiku podniku, odchod zaměstnanců nebo nedůvěru klientů. Majitel se tak chrání.
• Prodávající si nepřejí absolvovat desítky prohlídek bez výsledku a zároveň je pro ně důležitá anonymita při prodeji.

Na druhou stranu zájemci mají pocit exkluzivity, protože veřejnost o takovém prodeji neví. Nemovitost je jim nabídnuta cíleně, a i to má svůj psychologický efekt.

Nutno podotknout, že prodej nemovitosti pomocí neveřejné nabídky je královská disciplína. Dělat by ji měl pouze makléř, který má vybudovanou síť kontaktů, zná se s investory a s okruhem lidí, kteří se v daném segmentu (dle prodávané nemovitosti) pohybují.

Zároveň by měl mít tak trochu detektivní talent a dokázat případné zájemce vyhledat, což si někdy opravdu s detektivkou nezadá (mohl bych vyprávět). O obchodních dovednostech a umění diskuse ani nemluvě…

Jednání o prodeji totiž bývají v těchto případech velmi dlouhá a náročná. Makléř má k dispozici mnohem menší okruh potencionálních zájemců, se kterými vyjednává. Je tedy nutná opravdu profesionální diskrétní práce, kreativita a také určitý tah na branku.

To je ožehavé téma.

Pokud všechno probíhá, tak jak má a obě strany spolu dokážou jasně komunikovat, je to víceméně pohoda. V případě neshod ale často nastupují na scénu vyhrocené emoce. Chce to klid a uchovat si chladnou hlavu. A pomoc od někoho, kdo dané problematice rozumí.
 
Jelikož často řeším složitější obchodní případy, s tématem spoluvlastnických podílů mám za tu dobu bohaté zkušenosti.

Nejčastější otázka, se kterou se na mě klienti obrací je:
▪️ Co mám se spoluvlastnickými podíly dělat?
▪️ A jak z této mnohdy nelehké situace vytěžit maximum?

Vše se vám pokusím ve zkratce vysvětlit níže.
 
Podílové spoluvlastnictví vzniká nejčastěji v rámci dědictví nebo rozdělením společného jmění manželů. Velmi často to tedy jsou rodinné situace, ve kterých je spousta emocí.
 
Jaké možnosti vypořádání se nabízí?

1) Dohodou, což je ideální stav, kdy se spoluvlastníci dohodnou na dalším postupu. Může to být odkup podílu jednoho z nich, nebo společný prodej domu / zděděného bytu apod.

2) Prodej spoluvlastnického podílu třetí straně – tuto variantu volí lidé, kteří už nechtějí být v situaci nijak zainteresovaní. Zde je ale nutné počítat se snížením kupní ceny.

3) Soudní cestou – poslední a nejméně příjemná cesta. Dochází k ní, když se spoluvlastníci nejsou schopni dohodnout. V tom případě se podává žaloba na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud může soud rozhodnout několika způsoby:
▪️ přikázáním jednomu ze spoluvlastníků odprodat svůj podíl za náhradu (kupní cena je stanovena dle znaleckého posudku)
▪️ rozdělením věci (nejčastěji u pozemků, bytových a činžovních domů)
▪️ prodejem ve veřejné dražbě (většinou poslední varianta při nemožnosti výše uvedeného)
 
Řešení vypořádání spoluvlastnictví nejde ve většině případů úplně hladce, bývají zde názorové rozdíly spoluvlastníků především v pohledu na reálnou hodnotu věci. 
 
Mnoho lidí také neví, že nemají povinnost ve spoluvlastnictví setrvávat a můžou kdykoliv požádat o jeho zrušení soudní cestou, pokud domluva se zbylými spoluvlastníky již není možná.
 
Každopádně, každému klientovi doporučuji snahy o dosáhnutí dohody před soudní cestou. Ta je vždy zdlouhavá, nákladná a bez nejistého výsledku.

Komerční realitní zprostředkovatel spolupracuje s klienty při nákupu, pronájmu a prodeji komerčních nemovitostí, jako jsou činžovní domy, kancelářské a obchodní prostory a v neposlední řadě také pozemky pro budoucí výstavbu.

Profesionálové v oblasti komerčních nemovitostí pracují se stejným oprávněním jako ti, kteří se věnují oblasti rezidenčních nemovitostí.

Komerční realitní zprostředkovatelé však musí mít dobré znalosti o aktuální situaci na trhu, stejně jako o správě komerčních nemovitostí, neveřejných nabídkách v okolí, daňových aspektech a dalších několika oblastech.

To neznamená, že prodej rezidenčních nemovitostí je snadná práce. Jde jen o to, že rezidenční nemovitosti slouží k jedinému účelu - k bydlení. Naproti tomu komerční nemovitosti mohou být využívány k nejrůznějším účelům, od podnikání přes zdravotnictví až po maloobchod a skladování. Za komerční nemovitosti se považují i bytové komplexy.

Komerční zprostředkovatelé a makléři slouží jako prostředníci mezi více stranami v komerční transakci, znají rozsáhlé informace o lokalitě a samotném objektu. Také poskytují hlubší finanční analýzy, aby zjistili, zda je nemovitost vhodná pro hospodářský výsledek jejich klienta a vyhovuje jeho představám a požadavkům.